Mietverträge zwischen nahen Angehörigen – zivilrechtliche Wirksamkeit
Mietverträge zwischen nahen Angehörigen – etwa zwischen Eltern und Kindern, Geschwistern, Ehegatt:innen oder Großeltern und Enkeln – sind zivilrechtlich grundsätzlich zulässig und rechtlich wirksam, sofern sie die allgemeinen Voraussetzungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) erfüllen. Auch im familiären Umfeld gilt: Ein Mietvertrag ist nur dann rechtsverbindlich, wenn ein ernsthafter Rechtsbindungswille vorliegt, die Vertragsinhalte klar und bestimmtsind und das Mietverhältnis wie vereinbart tatsächlich durchgeführt wird.
Zivilrechtliche Anforderungen an einen Mietvertrag
Die zentralen Vorschriften zum Mietverhältnis finden sich in den §§ 535 ff. BGB. Demnach verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine bestimmte Sache – im Wohnbereich typischerweise eine Wohnung – zum Gebrauch zu überlassen, während sich der Mieter im Gegenzug zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet. Auch zwischen Angehörigen kann ein solches Schuldverhältnis rechtswirksam zustande kommen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
Beschreibung der vermieteten Räume (Adresse, Lage, Größe, ggf. Ausstattung),
Beginn und Dauer des Mietverhältnisses,
vereinbarte Miethöhe und Zahlungsmodalitäten,
ggf. Nebenkostenregelung (z. B. als Pauschale oder Betriebskostenabrechnung),
Regelung von Kaution, Kündigungsfristen, Instandhaltungspflichten.
Für Mietverträge über Wohnraum besteht keine gesetzliche Formvorschrift. Allerdings wird dringend empfohlen, auch im Angehörigenverhältnis einen schriftlichen Vertrag abzuschließen, um spätere Streitigkeiten oder rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden. Schriftliche Verträge sind insbesondere dann ratsam, wenn der Mietvertrag auch gegenüber Dritten – etwa Behörden, Vermögensverwaltern oder Gerichten – nachvollziehbar sein muss.
Die tatsächliche Durchführung ist entscheidend
Ein Mietvertrag wird zivilrechtlich nicht allein durch die Unterschrift wirksam. Vielmehr kommt es maßgeblich darauf an, dass der Vertrag wie vereinbart gelebt wird. Das bedeutet:
Die Mietsache muss tatsächlich überlassen werden (z. B. Schlüsselübergabe, alleinige Nutzung).
Die Miete muss regelmäßig gezahlt werden – idealerweise per Überweisung auf ein eigenes Konto des Vermieters.
Nebenkosten und sonstige vertragliche Pflichten müssen nachweislich eingehalten werden.
Verhalten im Mietverhältnis (z. B. Nutzung, Untervermietung, Einhaltung von Ruhezeiten) sollte erkennbar dem Vertragsinhalt entsprechen.
Gerade bei Angehörigen ist die Gefahr groß, dass das Mietverhältnis faktisch wie eine unentgeltliche Wohnungsüberlassung geführt wird – sei es aus familiärer Rücksichtnahme oder praktischen Gründen. Doch ein solches Verhalten kann den rechtlichen Bestand des Vertrags im Zweifel gefährden.
Abgrenzung zu bloßer Wohnungsüberlassung
Nicht jede Wohnsituation innerhalb der Familie ist rechtlich als Mietverhältnis einzuordnen. Wenn zum Beispiel volljährige Kinder im Haus der Eltern wohnen und dafür weder Miete zahlen noch vertraglich gebundene Pflichten übernehmen, liegt kein wirksamer Mietvertrag, sondern eine bloße familiäre Gefälligkeit vor. Ein Mietverhältnis erfordert stets eine klare Gegenleistung in Form regelmäßiger Mietzahlungen und gegenseitiger vertraglicher Bindung.
📩 Kontaktieren Sie mich jetzt – bevor das Finanzamt den Mietsvertrag anfordert.
Sollten Sie aber auch zu einem anderen steuerlichen oder wirtschaftlichen Themenbereich Auskünfte wünschen, auch solche, die auf dieser Website möglicherweise nicht genannt sind, so können Sie sich gerne für eine Beratung vertrauensvoll an mich wenden. Nutzen Sie hierfür bitte das Kontaktformular auf dieser Website.
Bitte sehen Sie sich dazu auch meine übrigen Beratungsschwerpunkte an.